Quel que soit votre projet immobilier, vente ou achat d'une maison, connaissez-vous le concept du viager ? Ayant des modalités bien spécifiques, le viager sans rente présente une multitude d'avantages non négligeables aussi bien pour le vendeur que pour l'acquéreur. Mais qu'est-ce exactement le principe du viager sans rente ? Quels sont les bénéfices à en tirer et comment estimer le montant du bouquet ? Faisons le point pour en savoir plus sur la vente en viager.
En quoi consiste un viager sans rente ?
À l’inverse de la vente en viager classique au cours de laquelle l'acheteur, également appelé débirentier, règle un bouquet et verse une rente à intervalle régulier au vendeur, le principe du viager sans rente fonctionne autrement.
Il faut savoir que dans le second cadre, le bouquet capital-rente n'est pas réparti en plusieurs paiements. En d'autres termes, le viager sans rente est associé à la vente en nue-propriété d'un bien immobilier dans laquelle l'intégralité du prix est réglée dès la signature de l'acte authentique. Conformément à la notion du viager, le vendeur (usufruitier) conserve le droit d'occuper sa maison durant sa vie. Ce n'est qu'au moment de son décès que l'acquéreur, considéré jusqu'ici comme nu-propriétaire, jouit pleinement de son statut de propriétaire.
De manière générale, le vendeur, aussi appelé crédirentier, est une personne âgée désirant habiter dans sa maison jusqu'à la fin de ses jours. La vente en nue-propriété attire de plus en plus les personnes souhaitant recevoir immédiatement un bouquet supérieur à 30 % de la valeur de leur bien immobilier dès que le contrat de vente est signé chez le notaire. De même, ce dispositif convient à toute personne pour qui la rente viagère n'est point une priorité. Nous faisons ici référence à un viager occupé.
À noter que le risque de longévité du crédirentier n'affecte d'aucune façon le débirentier, d'autant plus qu'il n'avance pas de rente viagère. Le seul inconvénient auquel doit faire face le débirentier, c'est la durée d'occupation de l'usufruitier.
Il existe d'autres versions de ce dispositif comme le viager sans bouquet.
Les types de viager sans rente
Premièrement, il y a le viager occupé sans rente jouissant du droit d'usage et d'habitation prévu par l'Article 625 du Code civil. Bien que le vendeur jouisse de son bien, il est important de souligner que le droit d'usage et d'habitation ne lui permet pas de prêter ou de louer son logement, que cela s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Ce qui est intéressant avec ce type de dispositif, c'est que le crédirentier ne fait pas état de la valeur en pleine propriété de son logement vendu. De même, la taxe foncière ainsi que les dépenses liées aux réparations conséquentes telles que la consolidation d'une façade ou la rénovation des poutres incombent à l'acheteur. Cependant, le vendeur doit entretenir ledit bien à travers des réparations mineures.
Deuxièmement, il y a le viager occupé sans rente avec réserve d'usufruit. Celui-ci autorise le vendeur à louer son logement à condition d'avoir l'accord de l'acquéreur. Dans ce contexte, l'usufruitier continue à faire état de la valeur du bien en pleine propriété, d'autant plus que la taxe foncière est à sa charge. L'acquisition d'un bien sous cette condition peut s'avérer intéressante dans le cadre du dispositif fiscal ISF.
Les avantages d'un viager sans rente pour le crédirentier
Dans un premier temps, il est important de souligner que le vendeur perçoit un capital considérable dès la signature de l'acte de vente chez le notaire. Cette somme lui permettra entre autres de préparer sa retraite ou encore de donner vie à un projet personnel.
Dans un deuxième temps, en fonction de la forme de viager sans rente choisie, la déclaration de la taxe foncière n'est plus de sa responsabilité. Il en va de même pour les charges du propriétaire.
Dernièrement, ses seules obligations qu'il a envers son bien vendu, c'est l'acquittement de ses responsabilités en tant qu'occupant.
Les avantages d'un viager sans rente pour le débirentier
Ce type d'investissement offre plusieurs avantages à l'acquéreur :
D'une part, ce dernier verse en une seule fois le capital lors de la signature du contrat de vente chez le notaire, contrairement au règlement d'une rente viagère périodique qui peut générer une estimation aléatoire. Cela pour vous dire que le prix de cette transaction immobilière est fixe.
D'autre part, l'absence de rente diminue tout risque d'incertitudes pécuniaires.
De surcroît, ce dernier a la possibilité d'hypothéquer son acquisition immobilière dans le but de faire un emprunt bancaire pour financer son achat.
Pour finir, dès que le vendeur libère le bien, le débirentier peut le revendre s'il le souhaite. Cela lui permettra de réaliser une plus value.
Comment calculer le montant d'un viager sans rente ?
Le montant d'un viager sans rente est calculé en fonction du prix du marché moins le droit d'usage et d'habitation. Il faut également prendre en considération l'âge ainsi que l'espérance de vie du crédirentier. Par exemple, si ce dernier a plus de 90 ans, ce qui signifie d'ailleurs qu'il a une courte espérance de vie, le montant sera plus élevé. Normalement, le prix varie entre 30 % et 50 % de la valeur financière du bien.