En France, la vente d’un bien immobilier peut se faire suivant des modèles de ventes variées. Parmi les plus populaires, figure la vente au viager. Elle repose sur un principe dit d’aléa, et peut selon les circonstances, être une aubaine pour l’acheteur. Découvrez ici comment se déroule une vente au viager.
En quoi consiste une vente au viager ?
La vente au viager, ou simplement le viager correspond à une transaction immobilière qui consiste à céder contre une rente viagère un bien immobilier (exemple : une maison) à un acheteur. Elle est entièrement basée sur l’aléa. Cela suppose qu’au jour de la signature de l’acte commercial, ni l’acheteur ni le propriétaire n’ont pas connaissance du prix exact d’achat du bien immobilier. En effet, la rente viagère doit être versée périodiquement par l’acheteur au vendeur de la maison, et ce, jusqu’au jour de son décès. Par conséquent, le prix d’achat du bien immobilier se rallongera aussi longtemps que le vendeur vivra. La rente viagère peut en fonction de l’acte de vente signé par les deux parties, s’accompagner d’un bouquet variable. Le montant total de ce bouquet est à la charge de l’acquisiteur, et doit être versé immédiatement au moment de la signature du contrat commercial.
Quels sont les différents types de ventes au viager ?
On distingue à ce jour, deux types distincts de ventes en viager. Notamment :
- Le viager occupé : dans ce cas, le marchand cède la maison à l’acquéreur tout en conservant son droit d’habitation et son droit d’utilisation. Ce n’est donc qu’au jour de son décès que l’acquisiteur peut l’occuper ou en faire l’usage désiré ;
- Le viager libre : dans ce cas, les droits d’habitation et d’usage ne sont pas conservés par le marchand. En conséquence, l’acquisiteur peut habiter la maison et en faire l’usage voulu dès la signature du contrat commercial.
Chacune de ces deux sortes de ventes viagères est intéressante. Par conséquent, pour faire un choix laisser vous guidez par vos besoins. Il ne sert à rien d’opter pour des viagers occupés si vous avez besoin des biens immobiliers dans l’urgence.
Qui peut faire une vente au viager ?
Le viager est ouvert à toute personne, peu importe, son âge du moment où l’aléa est présente ; c’est-à-dire qu’elle doit jouir d’une parfaite santé et que son pronostic vital ne doit pas être engagé par une maladie. Cela dit, un achat en viager peut être refusé si le vendeur est gravement malade ou meurt dans un délai de 20 jours à compter du jour où le contrat commercial a été signé, car le prix du bien en dépend.
Comment est fixé le prix de la rente viagère ?
Le prix de la rente viagère qui doit être versé périodiquement au vendeur par l’acheteur pour son bien immobilier ne se détermine pas au hasard. Au contraire, il se fait suivant de nombreux critères dont les plus importants sont la valeur foncière du logement, ses caractéristiques, l’âge du marchand, et le versement ou non d’un bouquet.
La valeur foncière d’un logement ou d’un bien immobilier est un véritable indicateur de sa valeur sur le marché. Pour cela, elle est considérée lors de la détermination du prix de la rente viagère à payer par l’acheteur. En règle générale, plus elle est importante, plus le montant de la rente sera important. Cela permet garanti au commercial, qui pourra recueillir un montant conséquent, même s’il meurt dans un court délai.
Les caractéristiques du bien concernent essentiellement le nombre de pièces qu’il embarque. En fait, sur le marché un immeuble avec 20 pièces d’appartement distinctes n’a pas la même valeur qu’un autre immeuble avec 10 pièces. De la même manière, une maison avec un total de 7 pièces, pièces secondaires (douches, cuisines) comprises, n’a pas la même valeur qu’un logement de 5 pièces. Ces différences sont considérées lorsqu’il faut déterminer le montant qui doit être versé périodiquement au marchand.
Le bouquet est une somme d’argent qui est versée au vendeur avant les montants à verser périodiquement. S’il est fixé, il y a beaucoup de chances que de faibles soient fixées. En revanche, si aucun bouquet n’a été versé en amont, les rentes peuvent être majorées. Le total du bouquet est aussi un critère pris en compte. Plus il est important, plus les rentes à verser périodiquement au marchand seront réduites. Ce qui est tout à fait normal.
Pour ce qui concerne l’âge du marchand, il faut retenir que plus le vendeur est jeune, plus il a de chances de vivre. Ce qui suppose que l’acheteur aura à faire de nombreux versements qui peuvent même excéder la valeur de la maison achetée en viager. Pour cela, on fixe des montants plus bas.
Quels sont les avantages et les inconvénients d'une vente au viager ?
Le viager présente de nombreux avantages pour le marchand comme l’acquisiteur. En fait, le viager permet à l’acquisiteur d’acheter un bien sans avoir un grand capital financier et de payer progressivement. Il fait jouir au marchand d’un régime fiscal plus avantageux. À côté, le viager présente quand même de nombreux inconvénients. Le principal est l’aléa. L’acquisiteur ne sait pas jusqu’à quand il continuera de payer pour le bien, et il peut mourir avant le marchand, ce qui n’arrange pas celui-ci.