Le terme "immeuble de rapport" désigne l'achat de plusieurs logements dans un unique bâtiment. Cet investissement immobilier doit être réalisé en une seule fois. Il permet à un bailleur unique de profiter d'un patrimoine important. Cette pratique est avantageuse car elle permet à une unique personne d'être propriétaire de plusieurs appartements. Elle se charge seule de la gestion de son bien (travaux, location, relation avec les locataires…). Toutefois, ce type d'achat doit être mûrement réfléchi. Le coût des charges, la rentabilité du projet ou encore les financements pour l'acquisition font l'objet d'une sérieuse réflexion avant le lancement de l'investissement.
Pourquoi acheter un immeuble de rapport ?
L'achat d'un immeuble de rapport est un investissement intéressant. Il offre des avantages au niveau :
- Des prix ;
- Du coût des travaux à entreprendre ;
- Du nombre limité de risques encourus pour ce type de placement.
Acquérir un bâtiment locatif est très abordable. En France, les lots d'habitation sont accessibles à toutes les bourses, que ce soit pour les particuliers que les promoteurs. Il est possible de négocier les prix de ces immeubles et même de réduire considérablement les frais de syndic.
Dans ce type de bien, des travaux sont toujours nécessaires. Toutefois, puisque le chantier est réalisé au même endroit les dépenses et les frais d'entretien engagés sont moindres.
Disposer d'un immeuble de rapport permet aussi d'être moins dépendant de ses locataires. En cas de départ de l'un d'eux, le bailleur dispose encore d'autres sources de revenus assurant la rentabilité de son achat.
Un investissement rentable à long terme
Acheter un immeuble de rapport est un choix judicieux. Le retour sur investissement sur le long terme offre de nombreux avantages. Le plus important est sa rentabilité. Comparé aux autres investissements locatifs, ce bien rapporte plus d'argent. Il assure aussi au bailleur de faire des économies intéressantes. En effet, des dispositifs de défiscalisation financière permettent de profiter d'une réduction d'impôt selon la ville. De plus, les charges relatives aux appartements sont limitées. En mutualisant les coûts, le propriétaire dépense moins d'argent chaque année.
Quelle rentabilité pour un immeuble de rapport ?
Une personne souhaitant acheter un immeuble de rapport doit tenir compte de la rentabilité de son bien. Ce critère dépend du rendement locatif de l'acquisition. Les bénéfices et la valeur de ce type d'investissement dépendent des loyers et de la nature des appartements disponibles. D'autres facteurs permettent de déterminer la rentabilité d'un immeuble de rapport. Il s'agit :
- Du prix au mètre carré de la location : avec ce type de bâtiment, le tarif est inférieur de 10 à 15 % comparé à un bien de même nature. Le bailleur peut donc obtenir des loyers plus importants.
- De l'autonomie totale du propriétaire : la gestion de ce bien est à la charge du bailleur. Il paie donc des frais moins importants tout en profitant des dispositifs de défiscalisation. Les dépenses réduites participent donc à la rentabilité de sa propriété.
- Des économies réalisées : outre la mutualisation des coûts permettant de limiter les dépenses sur les travaux et l'entretien, le propriétaire peut négocier le prix du bien. Lors de l'achat de l'immeuble de rapport, il peut obtenir un rabais significatif puisqu'il achète les appartements en gros.
La vente d'un immeuble de rapport offre également une bonne rentabilité. La vente d'un bâtiment composé de studios ou de petites surfaces habitables rapporte un prix au mètre carré assez important.
La rentabilité dépend de plusieurs facteurs clés
Dans le secteur de l'immobilier, acheter un immeuble de rapport déjà loué est un excellent investissement. Cette décision permet de percevoir immédiatement les loyers des logements déjà occupés. Néanmoins, cette opération doit être mûrement réfléchie. Acquérir un bâtiment quelconque comporte des risques. Il faut tenir compte de certains critères pour assurer la rentabilité de l'achat.
Pour gagner de l'argent avec un immeuble de rapport, il est important de :
- Choisir un bâtiment éloigné des grandes zones urbaines : obtenir un bien immobilier dans une petite ville est plus avantageux. Les propriétés y sont plus abordables, ce qui augmente les bénéfices du bailleur sur le long terme.
- Réaliser des travaux de rénovation : ce type de chantier apporte de la valeur au patrimoine. Des appartements plus modernes et diverses commodités dans le bâtiment attirent les locataires.
- Sélectionner le bon modèle locatif : une location mensuelle n'est pas très rentable. La location saisonnière, la colocation ou des services sur-mesure sont plus avantageux.
Comment évaluer la rentabilité d'un immeuble de rapport avant de l'acheter ?
Pour savoir si un immeuble de rapport est rentable, il faut tenir compte de son rendement. Le rendement brut est la technique la plus courante. Elle consiste à diviser le coût de la location annuelle par le prix d'achat du bien. Le résultat permet de déterminer si le bien mérite d'être acheté ou pas.
Le rendement net est un calcul plus complexe. Il s'obtient en soustrayant le montant des charges annuelles avec celui du loyer annuel comprenant les diverses charges. Le résultat obtenu est ensuite divisé par le prix de vente de l'immeuble et le coût des travaux et des prestations d'ameublement.
Le rendement net-net est une autre méthode d'évaluation. Elle dépend du régime fiscal du propriétaire (impôts, amortissements, charges déductibles). Ces éléments déterminent si une propriété est rentable ou pas.
Les éléments à prendre en compte pour une évaluation efficace
Outre les aspects fiscaux et monétaires, d'autres éléments déterminent si un immeuble de rapport est rentable ou pas. Un bien acheté vide ou meublé impacte sur les bénéfices possibles. Ce point permet de déterminer le régime fiscal le plus adapté au bailleur. Un bâtiment avec des appartements libres représente aussi un avantage. Cela permet de réaliser des travaux augmentant la valeur locative du bien. Si ce dernier est déjà en location, il est important de vérifier que les locataires sont à jour dans le paiement de leurs loyers avant de réaliser l'achat.
Comment financer l'achat d'un immeuble de rapport ?
Acheter un immeuble de rapport est un investissement conséquent. Selon la taille du bien, son prix peut être assez élevé. Les propriétaires souhaitant réaliser ce type d'acquisition optent donc pour un prêt dans la majorité des cas. Un emprunt à court terme entraîne des mensualités plus importantes mais permet de rembourser un crédit plus vite. Un prêt sur une longue période, quant à lui, permet de mieux gérer la trésorerie pour réaliser des travaux, augmenter la valeur de la location et faire des bénéfices pour rembourser l'emprunt.
Les différentes options de financement disponibles
Afin de faciliter l'achat d'un immeuble de rapport, différentes aides sont proposées aux bailleurs. Selon leurs besoins, ils peuvent demander un prêt long terme avec des taux d'intérêt intéressants. Il existe aussi des financements permettant aux propriétaires de profiter de 1 000 euros au maximum par mètre carré habitable.
Des organismes proposent également une assistance aux investisseurs. Action Logement leur accorde une subvention pouvant couvrir jusqu'à 50 % du coût du projet. L'Anah et les collectivités disposent également de diverses solutions pour financer ce type d'acquisition.
Acheter un immeuble de rapport est une décision importante. Pour réussir ce projet, choisir son bien et sa localisation géographique est un prérequis. Il faut aussi décider si le bâtiment à acquérir est vide, meublé ou déjà en location. Le point essentiel avant de réaliser l'achat, c'est de déterminer la rentabilité du bien. Divers calculs permettent de déterminer si la transaction est avantageuse ou pas. Et pour financer ce projet, le bailleur dispose de diverses options. Contracter un prêt ou contacter un organisme spécialisé pour profiter de diverses aides permet d'obtenir son immeuble de rapport.