Parmi les sociétés les plus souvent constituées en raison de leurs avantages et malléabilités en termes de gestion de patrimoine, on retrouve la SCI. Il s’agit d’un groupe de personnes qui se réunissent pour acquérir une propriété immobilière en vue de réaliser des bénéfices. Quand un investissement est mis à la vente dans une SCI (Société Civile Immobilière), il est possible de réaliser une plus-value. À quoi correspond la plus-value en SCI ?
Qu'est-ce que la plus-value en SCI ?
La plus-value en SCI correspond au profit réalisé au cours de la cession d’une propriété. Théoriquement, il est simplement question de la différence existante entre le coût de cession et le coût d’acquisition.
Dans une SCI, les plus-values peuvent résulter de la cession d’une propriété par celle-ci ou de la vente de parts de SCI. Les plus-values sont imposables soit sous forme d’impôt sur le revenu, soit sous forme d’impôt sur les entreprises, sauf dans des cas d’exonération, très rares.
Comment ne pas payer de plus-value sur SCI ?
Tout d’abord, les actionnaires bénéficient d’une exemption de plus-value quand le prix de cession de la propriété est en dessous de 15 000 euros.
Ensuite, une exonération des plus-values immobilières est praticable quand la vente est effectuée pour une structure responsable d’une résidence sociale. Elle est également possible quand la vente est réalisée à une communauté locale.
L’exonération est aussi appliquée quand l’habitation est mise gratuitement à la disposition d’un collaborateur de la SCI et occupée en tant que résidence principale.
Quels sont les cas particuliers d’exonération de la plus-value ?
Vendre un logement secondaire donne droit à une exonération de l’impôt sur la plus-value du SCI en achat et revente. Pour en bénéficier, il faut nécessairement remplir trois différentes conditions :
- il doit s’agir de la toute première cession de logement secondaire depuis la date du 1erfévrier de l’année 2012 ;
- l’interdiction d’avoir été détenteur d’un logement principal durant les 04 ans qui précèdent la vente ;
- l’obligation d’utilisation du prix de cession de la résidence secondaire pour acquérir la résidence principale, dans une échéance de deux années.
L’objectif est de venir en aide aux premiers acheteurs, autrement dit de faciliter l’acquisition d’une résidence principale.
Quel est le taux d’imposition des plus-values de la SCI ?
Quand la SCI procède à la cession d’une propriété qu’elle possède et réalise une plus-value sur cette cession, elle est taxée sur cette plus-value. Cependant, le mécanisme fiscal varie en fonction du système d’impôt de la SCI. Il en va de même pour la fiscalité de la SCI familiale.
L’imposition de la SCI à l’IR
Quand la SCI est taxée à l’IR (impôt sur le revenu), ce sont les actionnaires qui ont directement la charge de la taxe sur les plus-values effectuée par l’entreprise. Ils sont taxés sur leur gain dans la limite de leurs parts.
L’estimation de la plus-value immobilière réalisée par la SCI s’effectue en plusieurs étapes de calcul. À la première étape se fait le calcul du prix d’achat. Le coût d’acquisition de la propriété peut être augmenté par des frais investis pour l’acquisition et les travaux. Comme frais, on a : le prix réel des honoraires de représentation ou du notaire ou encore le prix fixe de 7,5 % du coût de vente. On y compte également les dépenses effectives pour les activités de rénovation, expansion, construction ou un tarif fixe de 15 % du prix d’achat. Ce tarif est compté, si la SCI détient la propriété depuis plus de cinq années.
L’étape suivante se solde par l’estimation de la plus-value brute. Elle s’obtient par retranchement du prix d’acquisition du coût de vente.
Par la suite, il faut calculer la plus-value nette où il est essentiel de tenir compte des éventuelles réductions légales, sur le prix de la plus-value brute. À compter de la sixième année d’exploitation, un abattement graduel s’applique sur la valeur brute (impôt et cotisation sociale).
Enfin, les plus-values immobilières de la SCI sont taxées à hauteur de 19 %. Elles sont également assujetties à des frais sociaux qui sont de 17,2 %.
Il convient de noter qu’en cas de possession du bien depuis plus de 22 années, les réductions légales permettent une exemption de la plus-value de la SCI.
L’imposition de la SCI à l’IS
La taxation de la plus-value à l’IS (impôt sur les sociétés) est habituellement plus importante que celle de l’impôt sur le revenu. Ceci à cause des dépréciations pouvant être effectuées dans les SCI à l’impôt sur les sociétés.
La plus-value de la SCI assujettie à l’impôt sur les sociétés s’obtient par la soustraction de la VNC (valeur nette comptable) du prix de vente. Cependant, quand un immeuble est déprécié, sa valeur nette comptable diminue avec le temps et est égale à zéro lorsqu’il est entièrement amorti.
Comment les plus-values de vente d’actions sont-elles imposées ?
L’estimation des plus-values provenant de la vente de parts de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu est similaire à celui de la vente de propriété immobilière.
Toutefois, le calcul des plus-values issues de la vente de parts de SCI assujetties à l’IS est identique à la vente de bien meuble. Il peut bien également s’apparenter à la cession d’actions sociales conventionnelles.
Les actionnaires d’une SCI à l’impôt sur les sociétés bénéficient d’une réduction légale selon la période de possession de leurs parts. Au nombre de ces abattements, on retrouve celui de 50 % pour 02 à 08 années de possession et 65 % pour plus de huit années de détention.