Un marchand de biens, c'est quelqu'un qui exerce une activité d'achat et de vente de biens immobiliers, fonds de commerce, parts ou actions de sociétés immobilieres, etc. Aucune formation n'est exigée pour devenir marchand de biens. Mais vous avez besoin d'avoir de solides connaissances dans l'immobilier, l'urbanisme, la construction et bien évidemment la loi fiscale en vigueur. Cet article vous informe sûr qu'est-ce qu'un marchand de biens fiscalité.
À quelle fiscalité le marchand de bien est-il affilié ?
Depuis la réforme fiscale de 2010, l'activité de marchand de biens est affiliée à une TVA sur les bénéfices industriels et commerciaux "BIC". Il faut comprendre que cette TVA opère une distinction entre le bien revendu après avoir subi réhabilitation légère et celui revendu après une rénovation lourde. Dans le premier cas, l'impôt en vigueur ne prend pas en compte la revente et il n'est pas possible au marchand de biens de récupérer la TVA sur les travaux. Si en revanche le bien a nécessité une lourde réhabilitation, la revente est soumise à TVA et les impôts sur les travaux sont donc récupérables.
Quels sont les avantages d'un marchand de biens ?
Le marchand de biens a plusieurs avantages :
- l'activité est soumise à un taux d'imposition entre 2 et 4 %, au lieu de 7 à 8 % ;
- les taxes sont directement reversées à l'Etat, ce qui diminue les frais de notaire ;
- on n'applique la TVA normale, que sur la marge de revente, c'est-à-dire la valeur comprise entre le prix de revente et le prix d'achat – complété au coût d'une éventuelle réhabilitation –.
Pour ce qui est de l'impôt sur le revenu du marchand de biens, les avantages sont fonction du statut juridique de son activité.
Quand parle-t-on de travaux lourds sur le bien ?
La loi distingue clairement les travaux considérés comme "lourds", pouvant conduire une opération du marchand de biens, dans la catégorie des marges imposables au sens de la TVA. Il s'agit de :
- la plupart des fondations de construction ;
- la mise place des éléments porteurs du bien immobilier ;
- les travaux de façades, à l'exclusion du ravalement, qui est selon la loi, une réhabilitation légère ;
- la réalisation des 2/3 de chacun des 6 éléments constitutifs du second œuvre : plomberie, électricité, planchers non porteurs, système de chauffage, cloisons intérieures et huisseries extérieures.
La situation idyllique pour le marchand de biens immobilier, lui permettant de profiter d'une rentabilité maximale de ses opérations d'achat revente, serait de pouvoir bénéficier d'une taxation à taux réduit : pour vente après réhabilitation légère. C'est pourquoi il est recommandé de rester vigilant lors de l'achat d'un bien à revendre. Conservez tous les justificatifs des travaux, afin de déclarer le bon régime de taxe au moment donné. Après avoir choisi d'assujettir des operations au régime de réhabilitation légère, le fisc peut considérer qu'il y a plutôt eu rénovation lourde. Cette mesure impliquera donc un redressement TVA sur le prix total de vente du bien.
Quelle TVA selon le statut marchand de biens ?
Le type d'imposition d'un marchand de biens est déterminé par le statut juridique sous lequel il exerce son activite. En effet, on distingue 2 options possibles :
- les Sociétés de personnes – Entreprise Individuelle ou EURL – où les bénéfices réalisés sont taxés directement entre les mains du marchand de biens. Cela s'effectue suivant le barème progressif de l'impôt sur le revenu et le régime fiscal spécial choisi lors de la formation – régime réel simplifié, réel ou de la déclaration contrôlée –.
- les Sociétés de capitaux "SARL, SAS / SASU : elles sont taxées par la fiscalite des sociétés, sur les bénéfices de l’entreprise. La société du marchand de biens est imposée à un taux réduit de 15 % jusqu’à 38 120 € de BIC. Au-delà, le taux normal d'imposition de 25 % est celui appliqué, sous certaines conditions de plafond.
Pour une société de marchand de biens, il est obligatoire de tenir une comptabilité à jour, avec bilan, compte de résultat et seuil de rentabilité. Car, l'impôt sur les bénéfices et les cotisations sociales à payer, varient selon la forme juridique choisie. Une societe commerciale présente l'avantage d'une diminution de la taxe sur la plus-value des activités des marchands de biens immobiliers : non assortie de prélèvements sociaux.
Une Tva à taux réduit de frais de notaire ?
Chaque particulier qui achète un bien immobilier est soumis au paiement de droits de mutation, de droits d’enregistrement et d'une taxe de publicité foncière, sans oublier les honoraires du notaire. À titre dérogatoire, les marchands de biens bénéficient d'une exonération des droits de mutation à titre onéreux, ou de la taxe de publicité foncière et des droits d'enregistrement. Ce qui réduit drastiquement le montant des frais de notaire. Mais les conditions ci-après sont essentielles :
- assujetti à la TVA, le marchand de biens s'engage à revendre le bien immobilier dans les 5 ans suivant l'achat exonéré ;
- le marchand de biens est assujetti à la tva et s'engage à entreprendre une rénovation lourde sur le bien immobilier, dans un délai de 4 ans ;
- un marchand de biens qui acquiert des terrains pour construire des maisons individuelles est exonéré dans la limite d'une superficie de 2 500 m².
Pour finir, la présente exonération concerne l'acquisition par un marchand de biens, d'immeubles situés dans les zones à urbaniser par priorité.
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