Acheter un immeuble : quelles démarches faut-il engager ?

Acheter un immeuble : quelles démarches faut-il engager ?

Quand il s'agit d'investissement, on pense immédiatement à l'investissement immobilier. En effet, le marché locatif est, de nos jours, l'un des plus lucratifs. Que vous investissiez dans un appartement ou une maison pour percevoir des revenus locatifs, vous ne serez jamais perdant. Une autre option intéressante est l'achat d'un immeuble. Un immeuble de rapport, pour les néophytes de la transaction immobilière, est un ensemble de lots appartenant au même bien immobilier. Contrairement à la copropriété où plusieurs propriétaires se partagent les lots d'un même immeuble, le propriétaire d'un immeuble de rapport possède tous les lots de l'immeuble. Le propriétaire d'un immeuble de rapport génère des revenus en percevant le loyer de ses locataires.

Dans quel contexte acheter un immeuble ?

Il est préférable de ne pas commencer son projet d'investissement immobilier par un immeuble de rapport. En effet, si l'immobilier locatif est source de revenus réguliers, il est important d'avoir des bases solides, et donc d'avoir acquis de l'expérience dans l'investissement locatif. La fiscalité, la gestion administrative et les relations avec les locataires demandent certes une formation théorique, mais la pratique est votre meilleur atout pour vous lancer dans l'achat d'un immeuble de rapport. Commencez par un studio pour vous faire la main !

Quelle est la procédure pour acheter un immeuble ?

Comme pour l'achat d'un appartement ou d'un terrain, l'achat d'un immeuble se fait en 3 étapes. La première est l'avant-contrat de vente, qui peut prendre 3 formes : l'offre d'achat, la promesse de vente et le compromis de vente. La seconde étape est la demande de financement auprès de votre banque ou d'un établissement de crédit, avec l'avant-contrat de vente en votre possession. Enfin, une fois le financement obtenu, la dernière étape est l'acte de vente authentique.

Les avantages de l'achat d'un immeuble de rapport

Acheter un immeuble complet pour générer des revenus locatifs présente de nombreux avantages en comparaison à l'investissement locatif de plusieurs lots distincts. Les plus grands avantages sont les suivants :

  • Les prix d'achat et de fonctionnement sont moins élevés. Effectivement, le prix d'achat au mètre carré sera plus faible pour un ensemble de lots vendus au même propriétaire que pour plusieurs lots vendus de manière séparée.
  • Les frais de notaire et les frais de dossier de la banque, comme il n'y a qu'une seule transaction, seront forcément plus faibles.
  • Il n'y aura à payer qu'un seul frais d'agence pour cette transaction à votre agence immobilière ou à votre courtier.
  • Les impôts fonciers auront également un coût moins élevé.
  • En tant que seul propriétaire bailleur, vous n'aurez pas besoin de syndic de copropriété.
  • Les frais de gestion sont simplifiés. En faisant l'achat d'un immeuble de rapport, vous devenez le seul décisionnaire et décidez des règles de fonctionnement et des travaux à entreprendre, à votre rythme et selon votre budget.
  • Vous pouvez vendre dans le futur certains lots et dégager une belle rentabilité sur ces ventes immobilières.

Où trouver des immeubles de rapport à vendre ?

Pour trouver l'immeuble de rapport adéquat, plusieurs options s'offrent à vous. Vous pouvez chercher votre futur immeuble sur les grands sites d'annonces immobilières. Vous pouvez aussi confier votre projet à une agence immobilière qui vous dénichera des biens correspondant aux spécificités de votre demande. Nombre de pièces à vivre, nombre de chambres, localisation… Bien sûr, vous aurez des frais d'agence à régler mais cette option vous permet de ne pas trop perdre de temps et d'être sûr de visiter des immeubles correspondant à ce que vous recherchez. Enfin, vous pouvez aussi vous constituer un réseau d'informateurs pour dénicher des immeubles qui ne sont pas encore sur le marché… En faisant partie des premiers informés, vous pouvez faire l'achat d'un immeuble au meilleur prix, ou du moins éviter les surenchères propres à la vente de biens immobiliers.

La fiscalité liée à l'achat d'un immeuble

Comme pour tout investissement, vous devez savoir à quelles règles fiscales vous allez devoir vous soumettre. Faites-vous conseiller par un notaire pour savoir quel type d'achat est le plus judicieux fiscalement parlant. Achat d'un immeuble entre particuliers, achat d'un immeuble via une SCI (Société Civile Immobilière) ou via une SCI familiale qui permet à des personnes d'une même famille de faciliter l'achat, la gestion et la transmission de biens immobiliers. Vous devez aussi étudier le montant des loyers que vous souhaitez percevoir, les charges et frais et ne pas omettre dans vos calculs les coûts d'entretien et de réparation de vos biens immobiliers. Les prélèvements sociaux, les impôts sur les revenus locatifs sont aussi à prendre en considération pour connaître votre seuil de rentabilité.

Si l'achat d'un immeuble de rapport est une aventure excitante et prometteuse de bons retours sur investissement, cette opération financière demande d'être scrupuleusement préparée pour éviter les écueils. Le premier conseil serait de vous entourer de professionnels du milieu. Notaires et experts-comptables vous guideront dans les démarches à suivre pour réussir votre projet d'investissement dans un immeuble de rapport.

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