Que savoir sur le fonctionnement de l'indice des loyers ?

Que savoir sur le fonctionnement de l'indice des loyers ?

Créé en 2005 pour remplacer l’indice du coût de la construction, l’indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l’INSEE. Elle permet aux propriétaires de réévaluer le loyer de leurs baux chaque année en fonction du taux d’inflation. Il joue un rôle important dans les contrats de location et surtout pour le calcul des loyers par les propriétaires. Alors, envie d’en savoir plus sur le fonctionnement de l’indice des loyers ? On vous dit tout.

Qu'est-ce que l'indice des loyers ?

L’indice de référence des loyers a été initialement créé par la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 et est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il est destiné à encadrer les accroissements des frais de location. Cependant, il laisse aux propriétaires la possibilité d’appliquer des augmentations de loyer raisonnables. On peut donc dire qu’il est destiné à lutter contre l’inflation. Il permet de réévaluer annuellement les loyers perçus en fonction de leur accroissement.

Comment connaitre l'indice des loyers ?

L’INSEE calcule l’indice de loyer par trimestre. Pour effectuer ce calcul, l’INSEE se base sur la moyenne de croissance des prix à la consommation (hors tabac et hors loyer) sur les 12 mois précédents. Ainsi, chaque trimestre, c’est-à-dire quatre fois par an, l’organisme obtient un chiffre qui suit théoriquement de près l’accroissement des prix à la consommation. De cette manière, les revenus des locataires évoluent en proportion directe de leur pouvoir d’achat et restent donc constants. Noter que depuis sa création, l’indice des loyers a eu tendance à augmenter. Il stagne autour de 125 depuis 2015.

Comment utilise-t-on l'indice des loyers ?

L’indice de référence des loyers est utilisé pour calculer annuellement la réévaluation des frais de louage. Il s’utilise si et seulement si le bail contient des clauses d’indexations. Toutefois, avant de modifier les frais de louage de ces appartements, le propriétaire doit le notifier aux locataires par lettre recommandée et en accuser réception un an à l’avance. Mais comment calculer la réévaluation de ces frais ? Il suffit de multiplier les frais de location actuelle (hors charges) par l’indice de référence de la période concernée. Il faudra ensuite diviser le montant obtenu par l’indice utilisé à la même période de l’année précédente pour obtenir les nouveaux frais de louage. Au premier trimestre 2021, l’indice de référence des loyers était de 130,69. Cependant au deuxième trimestre 2021, il s’établit à 131,12. Sur un an, il augmente de 0,42 %, contre +0,09 % au trimestre précédent.

Révision du loyer en cours de bail de location

Si le bail prévoit une réévaluation des frais de louage, le propriétaire peut augmenter le loyer à la date indiquée dans le document de louage. Cet accroissement ne peut toutefois pas dépasser la hausse de l’indice de référence des loyers. Cela peut être fait chaque année dans les limites de l’IRL pour le trimestre de cette année. En revanche, s’il n’y a pas de clause de réévaluation dans le document de louage, le propriétaire ne peut pas augmenter la valeur de ces logements.

À quoi sert l’indice de référence des loyers ?

L’indice de révision de loyer est utilisé par les propriétaires pour réévaluer leurs loyers dans le cadre de la révision annuelle. En effet, la loi du 6 juillet 1989 permet aux propriétaires qui louent des locaux vides ou meublés de réévaluer annuellement leurs loyers. Toutefois, cette loi ne s’applique qu’aux locations résidentielles. Elle ne couvre donc pas les locaux commerciaux ou autres locations spécifiques. Ce mécanisme est connu sous le nom d’indexation des loyers.

Qu’est-ce que l’indexation des loyers ?

Il s’agit d’une étape clé de la gestion locative consistant à réévaluer annuellement la valeur des loyers calculée sur la base de l’IRL. De nombreux propriétaires oublient (ou ont peur) d’augmenter leur frais de location chaque année. Cela représente une perte sèche qui peut s’accumuler au fil du temps. Le principe est assez simple : chaque année, le loyer est augmenté en fonction d’une variation d’indice. L’évolution à considérer à cet effet est celle entre l’indice servant de référence au moment de la signature du document de louage et le dernier indice connu à la date de l’avenant. Cela a pour but de permettre au cout de louage de suivre l’évolution des prix pendant la durée du contrat. Dans le cas d’un bail résidentiel ou commercial, le loyer est fixé au moment de la signature du document de louage. Il peut ensuite être indexé annuellement.

Publication et calcul de l’indice de référence des loyers

L’INSEE publie officiellement un nouvel indice de référence chaque trimestre. Auparavant basé sur les coûts de construction, l’indice est basé sur la moyenne de l’indice des prix à la consommation. Il est calculé en utilisant comme référence le chiffre de base de 100 pour le dernier trimestre de 1998 et arrondi à deux décimales. Cela signifie que les frais de louage d’un logement ne peuvent pas augmenter plus vite que le taux d’inflation du bail initial. L’objectif de cette protection est de limiter les accroissements abusifs des coûts de louage.

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