Dans le cadre de la location d’un bien immobilier (appartement ou maison individuelle), il peut arriver que les frais de loyer fixé au départ entre le locataire et le bailleur connaissent des modifications. Conformément à la loi ALUR de 2014 et la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire d’un logement peut décider d’augmenter une fois par an le loyer, à condition que le contrat de bail comporte une clause de révision. Si vous n’êtes pas d’accord avec ladite clause, il vous sera possible de contester cette majoration, mais tout ceci devra être fait en respectant les règles de l’art. Quelle est la majoration légale de la location ? Comment s’opposer à une majoration du tarif de la location ? Quelles sont les causes et les conséquences d’une telle majoration ? Vous trouverez les réponses à toutes ces questions dans les lignes qui vont suivre.
Quelle est l'augmentation légale d'un loyer ?
En France, les logements du secteur sont encadrés par la loi ALUR et celle du 6 juillet 1989. Selon la loi ALUR, lorsqu’un bailleur engage une action de réévaluation, il doit fournir à son locataire une copie de tris exemplaires de logement qui ont, eux aussi, été soumis à la réévaluation. De son côté, la loi de 1989 exige que le propriétaire n’a le droit d’augmenter le coût de la location que si une clause du compromis de location l’exige. Et si une telle clause existe, la hausse devra respecter l’IRL.
L’indice de référence des loyers (IRL) est une référence en cas de majoration de la location. Il permet de calculer la nouvelle location en tenant compte du tarif hors charge, du critère de référence précédent et actuel. Pour calculer le tarif de la nouvelle location, la formule est assez simple : il vous suffira de multiplier le loyer sans charge par l'indice de référence des loyers actuel et de diviser la somme obtenue par l'indice de référence précédent (loyer sans charge x IRL actuel) / IRL précédent.
La majoration d’une location en cours peut se faire dans le cadre d’une des situations suivantes :
- La révision annuelle : lorsqu’une clause est mentionnée dans le document de location, elle mentionne la date à laquelle la location peut être augmentée.
- Les travaux : en cas de travaux importants effectués dans la maison aux frais du bailleur, ce dernier peut décider de procéder à un changement dans la location même si aucune clause ne précise cela dans le document original.
- Le renouvellement du bail : enfin, il peut y avoir un changement lors du renouvellement du contrat de location, mais dans ce cas, le bailleur devra rédiger un avenant qui justifie que son bien a été initialement sous-évalué.
L’indice de référence des loyers (IRL) : un outil clé pour comprendre l’augmentation légale
En cas de majoration de la location, les propriétaires doivent toujours se référer à l’IRL. Cet outil clé change chaque trimestre, raison pour laquelle il faut se renseigner à chaque fois.
Comment s'opposer à l'augmentation du loyer ?
Comme vous avez pu le voir, il est de votre droit de contester une augmentation d'un loyer que vous jugez inappropriée. Pour ce faire, vous pouvez procéder de la manière suivante :
- Rédiger une lettre de contestation : après réception de la lettre du bailleur indiquant son désir d’augmenter les frais de location, vous pouvez lui retourner une lettre de contestation avec accusé de réception et pour cela, vous disposez d’un mois. Si passé ce délai, vous n’avez pas envoyé de réponse, cela veut tout simplement dire que vous acceptez les nouveaux changements.
- Engager une conciliation : en cas d’absence d’une réponse du bailleur suite à votre lettre de contestation, vous pouvez dès lors engager une conciliation. Pour cela, vous aurez besoin de l’aide d’un conciliateur de justice ou de la commission départementale de conciliation.
- Saisir le juge : dans le cadre d’une révision annuelle de la location, le locataire dispose d’une période d’un an pour saisir le juge.
La lettre de contestation : un élément crucial pour refuser une augmentation de loyer
Comme vous avez pu le voir, la lettre de contestation est le début de toute procédure de contestation d’une majoration de la location. Sans lettre, le bailleur considère que vous adhérez aux nouveaux changements à venir.
Quelles sont les raisons valables pour s’opposer à une augmentation de loyer ?
À présent, voici des raisons valables sur lesquelles vous pouvez vous baser pour procéder au refus augmentation loyer :
- Le tarif de location trop élevé : si le tarif proposé par le bailleur dans le cadre des changements est trop élevé pour votre budget, vous pouvez le contester.
- Non-respect des délais légaux : comme décrite par la réglementation, toute majoration des frais de location doit s’inscrire dans les délais légaux.
- Non-respect de l'indice de référence des locations : cette référence doit toujours être respectée lors d’une réévaluation.
Les motifs de contestation : une arme efficace contre une augmentation de loyer abusive
Avant de vous engager dans une procédure de contestation, il faut bien passer en revue vos motifs, car s’ils ne sont pas valables, il vous sera difficile d’obtenir gain de cause.
Quelles sont les conséquences de refuser une augmentation de loyer ?
Si après l’intervention du conciliateur et d’un juge, vous n’avez pas pu trouver une solution qui vous convient, il ne vous reste qu’une seule chose à faire : mettre fin à votre compromis de location et déménager une fois que vous avez épuisé votre bail.
Contester une augmentation de loyer : un droit pour le locataire
Peu importe la raison pour laquelle un bailleur décide d’augmenter les frais de la location, le locataire est dans son droit de contester cette majoration. En cas de conflit, l’affaire sera présentée chez un juge qui se chargera de fixer le nouveau tarif du bail.
En définitive, tout locataire, qu’il soit dans une maison ou un appartement, peut s’opposer à une majoration de la location. Avant de se lancer dans une telle procédure, il devra passer en revue les motifs de sa contestation et vérifier que ces derniers sont conformes à la loi en vigueur. Généralement, les conflits entre bailleurs et locataires sont liés à une majoration abusive et non réglementée.