Lors de la création d'un plan de maison et pour la constitution des dossiers pour l'urbanisation, il est obligatoire de faire l'emprise au sol. Cette indication est importante pour la demande d'autorisation de construire , mais aussi pour le coefficient d'emprise au sol ou CES (anciennement COS). Le dépassement, le sujet de cet article, n'est pas à proprement parler fixé par une loi. Chaque commune a ses propres limites, en fonction de son plan local d'urbanisme (PLU). Pour connaître ce surplus, il faut aller voir directement le service de votre commune.
Qu'est-ce que l'emprise au sol et comment est-elle définie ?
L'emprise au sol est la surface que la maison occupe au sol en tenant compte non pas de la surface habitable, mais de la projection des éléments extérieurs. Généralement, ces parties extérieures comprennent les murs, les diverses avancées soutenues par des poteaux, les constructions annexes et les balcons.
L'emprise au sol est importante à connaître avant de construire pour diverses raisons :
- le volume de la surface de la construction par rapport au terrain
- la capacité du projet à s'intégrer dans le paysage urbain
- la préservation des espaces verts
- le respect des règles d'implantation (retraits, marges, servitudes)
Il se peut que votre construction respecte la surface au plancher autorisée, mais le dossier ne passe pas à cause du dépassement de l'emprise au sol.
Les éléments définis dans l'emprise au sol
Sont généralement comptabilisés dans l'emprise au sol :
- les murs extérieurs
- les avancées de toitures supérieures à 1 m
- les auvents
- les balcons reposant sur poteaux
- les terrasses couvertes ou surélevées
- les constructions annexes (abris de jardin, garages, pool house).
- les piscines enterrées
Il faut se renseigner pour les détails, car certaines exceptions existent dans chaque commune.
Quelles sont les règles d'urbanisme concernant l'emprise au sol ?
Concrètement les règles réelles ne sont pas les mêmes pour toutes les communes. Chacun a son plan d'urbanisation et donc ses propres règles. Cependant, le plan local d'urbanisme en général précise :
- Le pourcentage maximal d'emprise au sol autorisé, qui peut aller de 20 % jusqu'à 60 % de la surface totale du terrain en fonction des zones. Elles peuvent être urbaines, à urbaniser, naturelles ou agricoles.
- Les implantations obligatoires ou interdites
- Les distances par rapport aux limites séparatives
- Les zones constructibles ou non constructibles
L'emprise au sol n'est pas uniquement la constatation de la projection verticale des éléments construits dans une parcelle de terrain, il y a aussi un mode de calcul à respecter et des résultats à ne pas dépasser. Elle détermine aussi les obligations liées au permis de construire.
La prise en compte de l'emprise au sol peut influencer sur la taille de la maison, son design, la configuration des annexes, mais aussi l'emplacement des diverses constructions sur le terrain.
Quelle tolérance pour le dépassement de l'emprise au sol ?
Il faut préciser que la tolérance n'est pas obligatoirement dans le texte et n'est pas forcément proposée. Tout dépend de la commune. Certaines appliquent une tolérance minime, d'autres ne prévoient aucune marge. Sous réserve et selon le lieu, le dépassement pourrait être accepté suite à une petite erreur de calcul ou à des écarts causés par les techniques de construction.
La tolérance, lorsqu'elle existe, reste très faible, souvent de l'ordre de quelques centimètres, voire de 1 à 2 % maximum selon certaines pratiques locales. Il ne s'agit pas d'un droit acquis, mais d'une marge d'appréciation laissée à l'instructeur.
Dans les municipalités qui acceptent le dépassement, les cas les plus courants sont :
- le dépassement non significatif.
- l'absence d'impact sur le voisinage.
- la non-altération du projet par rapport à l'esprit du règlement.
- le respect des autres règles d'urbanisme.
Avant de faire votre plan, il est conseillé de vérifier le PLU de votre commune (code de l'urbanisme). Mais, même malgré cela, vous avez un dépassement, vous devez demander un avis préalable auprès du service concerné. Si besoin, vous pouvez déposer un modificatif de permis.
Quels risques en cas de non-respect de l'emprise au sol ?
Ignorer les règles d'emprise au sol peut engendrer des conséquences importantes. Les sanctions administratives sont les premières à être mises en exécution. La mairie peut ordonner l'interruption des travaux ou sinon un refus de conformité peut être délivré à la fin du chantier. Dans ce cas, une mise en conformité peut être exigée, allant jusqu'à la démolition partielle. Ces mesures sont strictes car l'emprise au sol impacte potentiellement le voisinage, la sécurité incendie ou les espaces publics.
Le dépassement peut également engager la responsabilité civile ou pénale du maître d'ouvrage. Les voisins peuvent saisir le tribunal administratif pour annulation du permis ou le tribunal judiciaire pour trouble anormal du voisinage. Les litiges concernant l'emprise au sol sont fréquents et peuvent durer plusieurs années. Ce qui engendre des coûts supplémentaires astronomiques, mais surtout l'impossibilité de finir les travaux et d'habiter la maison.
Il existe beaucoup d'exemples de jurisprudence sur le non-respect de l'emprise au sol. Dans la majorité des cas, la justice ordonne la démolition, car la bonne foi n'est pas un motif d'exonération. Si l'irrégularité est trop importante, la régularisation est refusée, car la mise en conformité sera considérable. Le cas des piscines est aussi très souvent évoqué parce que ce type de construction est décidé des années après la maison et les propriétaires oublient souvent d'additionner la surface totale des deux éléments (piscine et maison).
Autrement dit, aucun dépassement n'est juridiquement sécurisé sans validation explicite de l'administration.
Comment optimiser l'emprise au sol tout en respectant la réglementation ?
Même si l'emprise au sol est souvent n'est pas assez pour votre architecture, des solutions existent pour la respecter. Par exemple :
- Privilégiez des aménagements en hauteur plutôt qu'au sol.
- Optez pour des balcons en porte-à-faux, souvent exclus du calcul.
- Intégrez des terrasses non couvertes de plain-pied.
- concevez une architecture compacte.
- mutualisez les volumes : garage intégré plutôt qu'annexe.
Comme évoqué assez souvent, chaque municipalité a ses propres règlements d'urbanisme. Donc, afin de bien finaliser vos projets, vérifiez attentivement votre code de l'urbanisme (PLU), notamment les articles 7 et 9. Vous devez aussi échanger avec l'architecte ou le maître d'œuvre et surtout solliciter une réunion préalable avec la mairie.
Analyse des constructions spécifiques et de leur impact sur l'emprise au sol
Les annexes et autres constructions à part la maison font toujours l'objet d'interrogations et de contentieux au tribunal. C'est pourquoi, avant d'envisager d'ériger, assurez-vous des règles fixées par votre commune. Certains bâtiments posent des cas particuliers, comme la piscine et les terrasses.
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Le cas des piscines : si elle est enterrée, hors sol, couverte ou non, elle fait l'objet d'une emprise au sol. Si elle est démontable et sans maçonnerie, elle n'est pas comptabilisée. Attention, il existe beaucoup de jurisprudence qui concerne les piscines. Vérifiez toujours auprès du service compétent comment se présente votre cas. L'emprise au sol est majoritairement applicable à toutes les piscines (sauf le démontable) et aux abris techniques. La différence réside dans le calcul et la déclaration. Par exemple, une piscine découverte de 10 m² à 100 m² ne nécessite qu'une déclaration préalable, au-delà, il faut un permis de construire. Une piscine couverte avec une hauteur inférieure à 1,80 m et dont le bassin est inférieur à 10 m² n'a besoin d'aucune formalité pour la construction.
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Le cas des terrasses et des autres aménagements : la terrasse de plain-pied non couverte n'est pas calculée. Une pergola est souvent chiffrée, car elle possède un toit, même s'il n'y a pas de poteaux. Le cas des pergolas fait souvent l'objet de discorde. Si vous prévoyez un tel projet, présentez-le d'abord à la commune pour être sûr de l'emprise au sol.
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Les dérogations : pour les annexes et autres constructions, sachez que dans certaines zones, elles sont interdites. C'est le cas par exemple des secteurs patrimoniaux.
FAQ concernant la tolérance et le dépassement d'emprise au sol
Les propriétaires et les maîtres d'ouvrage se reposent souvent sur la tolérance et les dépassements. Or, ce sont des concepts très vagues et qui font souvent l'objet de sanctions dans certaines villes. Cette section donne plus d'informations sur ces deux situations, mais pour être sûr, vérifiez auprès de votre mairie.
Quelle est la marge de tolérance autorisée pour un permis de construire ?
Il n'existe pas de marge légale uniforme. La tolérance, lorsqu'elle existe, est appréciée au cas par cas par la mairie. Elle ne dépasse que rarement quelques centimètres ou un très faible pourcentage.
Quels éléments de construction ne sont pas comptabilisés dans l'emprise au sol ?
Ne sont généralement pas comptabilisés :
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balcons en porte-à-faux sans poteaux
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terrasses non couvertes de plain-pied
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éléments purement décoratifs
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structures temporaires
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espaces de stationnement non couverts
Toujours vérifier les règles locales, car les pratiques peuvent varier.
Résumer les éléments clés sur l'emprise au sol et ses tolérances
L'emprise au sol est un critère majeur pour assurer la conformité et la faisabilité d'un projet immobilier. Comprendre sa définition, ses modalités de calcul et les règles d'urbanisme applicables est indispensable pour éviter sanctions et litiges. En cas de non-respect, il se peut que le permis soit refusé et que des sanctions administratives soient appliquées. Les tolérances existent parfois, mais restent exceptionnelles et limitées. Si vous avez des doutes, informez-vous sur le PLU de votre commune et obtenez un certificat d'urbanisme. Vous pouvez aussi voir directement auprès de la mairie. Bien maîtrisée, l'emprise au sol devient un atout pour bâtir un projet conforme, durable et bien intégré dans son environnement.
